2026年6月1日到7日，这七天里，宁波六区一共只卖出了347套新房。347套。这是个什么概念？有些热门的网红盘，开盘当天就能卖这么多。
更让人摸不着头脑的是，6月1日当天，宁波市房协刚刚启动了“帮卖换新”年中特别活动，每套新房补贴5万元“帮买券”，农行还配套了灵活的按揭政策。按说政策利好出来了，市场该热一热才对。
结果呢？新房成交量环比上个星期还跌了3%，二手房也跟着跌了6%，而且已经是连续第三周下滑了。可就在数据“凉”得让人心里发毛的时候，鄞州那边，建发溢价32.9%抢了一块地，楼面价干到18882元/平米，计划做带空中花园的“第四代住宅”。南商板块的“明湖之心·半岛”，5月份卖了21个亿，一套房均价超过5.4万/平米。
347套，和21个亿。这两个数字放在一起，你会觉得它们说的是同一个宁波吗？其实，宁波楼市早就不是铁板一块了。先说新房这边。大数据一拆开，你会发现每一个区域的“成绩单”背后，都藏着一个完全不同的故事。
北仑区上周卖了143套，排全市第一，环比还涨了6%。为什么卖得好？因为北仑有个“青年公寓”政策，年轻人买房能拿补贴。政策一喂，需求就被激活了。奉化那边更猛，上周卖了83套，环比暴增118%。但仔细一看，全区成交量的七成来自同一个楼盘——华元·溪山华庭。
也就是说，这两个区域的“热”，和开发商的产品力、地段的吸引力关系不太大，主要靠政策在撑着。一旦政策退坡，数据还能不能这么好看，就是个问号了。反观传统主城区，画风完全不同。
鄞州区，宁波的“扛把子”，上周备案量66套，环比下降了27%。海曙区更惨，一周只卖了18套，环比跌了53%。江北区20套，跌幅高达58%。核心区怎么卖得这么惨？不是没人想买，是——没东西卖。5月份全宁波只批了521套新房预售，创下近年新低。核心城区的开发商要么捂盘、要么延迟推新、要么在等高价地项目入市。供应断了档，成交自然上不去。
这就形成了一个挺拧巴的局面：核心区不是没人要，是买不着；外围区有得挑，但政策一停就没人买。再把目光转向二手房市场。5月份，宁波六区二手房成交接近5000套，创下六年同期新高。那一波猛冲，是全国“5·17”新政刺激下，大量低价房源被扫空的结果——老破小、远郊盘、业主急售的“打骨折房源”，基本被掏了个干净。
到了6月份，情况就变了。剩下的挂牌房源中，好房子涨价了，烂房子又不甘心贱卖。截至6月8日，六区二手住宅挂牌量是78998套，比高峰期的将近12万套减少了三分之一。之前被挂出来“试水”的房源，很多已经撤牌不卖了。还在挂着的房子，房东心态变了：以前愿意让利10%到15%，现在能接受5%到8%就开始肉疼。买家那边呢？便宜房子抢没了，好房子价格又谈不下来，成交周期自然拉长了。
不过也有例外。镇海区上周二手房成交环比涨了14%。原因也不复杂：镇海有学区概念，有溢出效应，有刚需支撑，且前期挂牌价回调充分，现在是成交量接棒的区域。而北仑区二手房环比降了16%，因为新房政策太香，钱都跑去买新房了。二手房和新房之间的跷跷板效应，依然很大。
建发溢价抢地，做高端产品，说明他们赌的是：核心区永远不缺有钱人，只要产品够好，价格不是问题。而远郊、刚需盘，他们现在拿地非常谨慎，不太敢赌。整个宁波楼市，已经不可能用一个词来概括了。
北仑、奉化是“政策市”——什么时候出政策，什么时候卖房；海曙、江北是“断供市”——想买没房挑；鄞州是“分化市”——顶豪卖一套是一套，中间档走不动；镇海是“接棒市”——二手流通量起来了；其他远郊是“凉拌市”——没人看、没人问、没人卖。
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